Actualización del Índice del Optimismo por provincias

Por fin he terminado el cálculo del Índice del Optimismo de las Provincias Españolas.

No me deja de sorprender este Índice. El Índice del Optimismo está calculado de forma que si sabemos por cuanto se oferta una vivienda y multiplicamos  por uno menos  el índice entre 100 no da el valor de escrituración. Es decir, de media en España, una vivienda de 200.000 euros se escritura por 200.000 x (1 – 20/100) = 160.000 euros; en Madrid una vivienda de 200.000 euros se escritura por 170.000 euros. En Barcelona la vivienda de 200.000 euros se escritura por 151.260 euros.

¿Qué diferencias puede haber entre el precio de venta puesto por el propietario y el valor de escrituración? Tenemos que descontar la intermediación inmobiliaria que va del 2 al 6%, pongamos un 4% de media; la negociación del precio entre comprador y vendedor es de un 10% aproximadamente (según un estudio de fotocasa en Noviembre de 2017) y dejamos un 5% de margen a las variables nos da un valor equivalente al Índice del Optimismo de la media nacional aproximadamente. Margen, por cierto, muy holgado. Por tanto las provincias con un Índice del Optimismo inferior al 20% estará en color verde. Son Provincias como Alicante, Cádiz, Gerona, Guipuzcoa, Madrid, Málaga, Navarra o Santa Cruz de Tenerife. De estas destacan Guipuzcoa y Santa Cruz de Tenerife que tienen un Índice de control de la burbuja inmobiliaria negativo y superior al 14 % en Santa Cruz y de mas del 28% en Guipuzcoa. Es decir la tasación oficial en estas provincias se tira a la baja presuntamente por debajo de lo prudente, dificultado al comprador el acceso a la vivienda pues requiere que se disponga de dinero ahorrado en un caso del 34% y el el otro de 48% respectivamente.

Con un Índice del Optimismo entre el 20 y el 40% , en color naranja, nos encontramos con provincias como: Álava, Almeria, Barcelona, Castellón, Córdoba, Granada, Guadalajara, Huelva, Lérida, La Rioja, Murcia, Asturias, Cantabria, Sevilla, Tarragona, Toledo, Valencia, Valladolid y Vizcaya. De esta lista destaca Guadalajara donde el Índice de control de la burbuja inmobiliaria está en el 21% y su Índice del Optimismo en el 37% pero veremos que significa esta diferencia en el siguiente grupo.

El tercer grupo de provincias es el que tiene un índice del Optimismo superior al 40%, en color rojo, tales como: Albacete, Ávila, Badajoz, Burgos, Cáceres, Ciudad Real, La Coruña, Cuenca, Jaén, León, Lugo, Orense, Palencia, Pontevedra, Salamanca, Segovia, Soria, Teruel, y Zamora, que no son pocas (el 40%) todas ellas presuntas sospechosas de pago en B de más de un 20% del valor de la vivienda.

En un próximo articulo vamos a indicar cuanto  se paga en B en cada provincia, presuntamente.

En el último grupo tenemos las provincias con un Índice del Optimismo negativo como son Baleares y Las Palmas donde debe proliferar presuntamente el timo de la estampita, pues se oferta la vivienda por debajo del precio de mercado, como ya se indicó en los casos de estafa descubiertos recientemente.

He aquí los valores:


Provincia Op Cb Ahorro
España 20,60% -7,16% -27,16%
Araba/Álava 24,22% -7,96% -27,96
Albacete 43,62% 16,19% -3,81%
Alacant/Alicante 10,78% -7,03% -27,03%
Almeria 23,33% -0,94% -20,94%
Ávila 41,16% 20,46% 0,46%
Badajoz 50,00% 29,91% 9,91%
Balears (Illes) -2,35% -13,62% -33,62%
Barcelona 24,37% 0,98% -19,02%
Burgos 41,71% 16,16% -3,84%
Cáceres 53,32% 29,51% 9,51%
Cádiz 19,32% 11,56% -8,44%
Castellón 25,04% 5,33% -14,67%
Ciudad Real 41,91% 20,24% 0,24%
Córdoba 33,97% 1,17% -18,83%
Coruña (A) 45,47% 17,93% -2,07%
Cuenca 49,81% 26,55% 6,55%
Girona 19,70% -0,37% -20,37%
Granada 37,24% 4,61% -15,39%
Guadalajara 36,89% 21,00% 1%
Guipuzkoa 8,68% -28,39% -48,39%
Huelva 27,38% 17,83% -2,17%
Jaén 49,51% 27,17% 7,17%
León 51,90% 25,78% 5,78%
Lleida 31,46% 12,54% -7,46%
Rioja (La) 29,91% -10,18% -30,18%
Lugo 45,87% ND ND
Madrid 12,92% -1,80% -21,80%
Málaga 15,30% -8,69% -28,69%
Murcia 27,78% 7,62% -12,38%
Navarra 17,90% -33,26% -53,26%
Ourense 57,53%
Asturias 32,90% 6,68% -13,32%
Palencia 57,71% 39,30% 19,30%
Palmas (Las) -9,38% -26,77% -46,77%
Pontevedra 41,00% 13,69% -6,31%
Salamanca 48,23% 22,88% 2,88%
Santa Cruz de Tenerife 1,93% -14,57% -34,57%
Cantabria 30,10% 8,18% -11,82%
Segovia 51,33% 34,44% 14,44%
Sevilla 31,45% 13,63% -6,37%
Soria 42,13%
Tarragona 33,55% 16,04% -3,96%
Teruel 50,23% 22,77% 2,77%
Toledo 33,69% 11,35% -8,65%
Valencia 32,75% 4,96% -15,04%
Valladolid 37,61% 10,33% -9,67%
Bizkaia/Vizcaya 23,17% -7,71% -27,71%
Zamora 54,60% 35,12% 15,12%
Zaragoza 29,70% -3,07% -23,07%
Ceuta
Melilla

He introducido un indice de colores tomando

  • para el Índice del Optimismo de 0 a 20 verde > 20 a 40 naranja y  mas de 40  o negativo rojo
  • Para el Índice de control de la burbuja inmobiliaria de 0 a 8 verde de 8 a 16 naranja y mas de 16 rojo
  • He destacado el caso de las Palmas y de Islas Baleares, que tienen un Índice del Optimismo negativo

Espero vuestros comentarios.

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