Por fin he terminado el cálculo del Índice del Optimismo“índice del optimismo” (Op) es la relación entre el precio que se espera obtener en la venta de una vivienda con el que se acaba pagando en la transacción o dicho de otra manera la relación entre el precio (P) y el valor (V) de lo más nuestro, nuestra casa. Op = (P – V) / V Más de las Provincias Españolas.
No me deja de sorprender este Índice. El Índice del Optimismo“índice del optimismo” (Op) es la relación entre el precio que se espera obtener en la venta de una vivienda con el que se acaba pagando en la transacción o dicho de otra manera la relación entre el precio (P) y el valor (V) de lo más nuestro, nuestra casa. Op = (P – V) / V Más está calculado de forma que si sabemos por cuanto se oferta una vivienda y multiplicamos por uno menos el índice entre 100 no da el valor de escrituración. Es decir, de media en España, una vivienda de 200.000 euros se escritura por 200.000 x (1 – 20/100) = 160.000 euros; en Madrid una vivienda de 200.000 euros se escritura por 170.000 euros. En Barcelona la vivienda de 200.000 euros se escritura por 151.260 euros.
¿Qué diferencias puede haber entre el precio de ventaCantidad de dinero que un propietario espera recibir por su propiedad. Se forma por la suma del valor de mercado mas el valor especulativo que engloba el valor sentimental, el valor de negociación y el valor de esperanza de negocio Pv = Vm + Ve = Vm + Vsentimental + Vnegociacion + Vesperanzadenegocio Más puesto por el propietario y el valor de escrituración? Tenemos que descontar la intermediación inmobiliaria que va del 2 al 6%, pongamos un 4% de media; la negociación del precio entre comprador y vendedor es de un 10% aproximadamente (según un estudio de fotocasa en Noviembre de 2017) y dejamos un 5% de margen a las variables nos da un valor equivalente al Índice del Optimismo“índice del optimismo” (Op) es la relación entre el precio que se espera obtener en la venta de una vivienda con el que se acaba pagando en la transacción o dicho de otra manera la relación entre el precio (P) y el valor (V) de lo más nuestro, nuestra casa. Op = (P – V) / V Más de la media nacional aproximadamente. Margen, por cierto, muy holgado. Por tanto las provincias con un Índice del Optimismo“índice del optimismo” (Op) es la relación entre el precio que se espera obtener en la venta de una vivienda con el que se acaba pagando en la transacción o dicho de otra manera la relación entre el precio (P) y el valor (V) de lo más nuestro, nuestra casa. Op = (P – V) / V Más inferior al 20% estará en color verde. Son Provincias como Alicante, Cádiz, Gerona, Guipuzcoa, Madrid, Málaga, Navarra o Santa Cruz de Tenerife. De estas destacan Guipuzcoa y Santa Cruz de Tenerife que tienen un Índice de control de la burbuja inmobiliaria“índice de control de la burbuja inmobiliaria” (Cb) es la relación entre el valor tasado (T) y el valor escriturado (V) Cb = (T – V) / V Más negativo y superior al 14 % en Santa Cruz y de mas del 28% en Guipuzcoa. Es decir la tasación oficial en estas provincias se tira a la baja presuntamente por debajo de lo prudente, dificultado al comprador el acceso a la vivienda pues requiere que se disponga de dinero ahorrado en un caso del 34% y el el otro de 48% respectivamente.
Con un Índice del Optimismo“índice del optimismo” (Op) es la relación entre el precio que se espera obtener en la venta de una vivienda con el que se acaba pagando en la transacción o dicho de otra manera la relación entre el precio (P) y el valor (V) de lo más nuestro, nuestra casa. Op = (P – V) / V Más entre el 20 y el 40% , en color naranja, nos encontramos con provincias como: Álava, Almeria, Barcelona, Castellón, Córdoba, Granada, Guadalajara, Huelva, Lérida, La Rioja, Murcia, Asturias, Cantabria, Sevilla, Tarragona, Toledo, Valencia, Valladolid y Vizcaya. De esta lista destaca Guadalajara donde el Índice de control de la burbuja inmobiliaria“índice de control de la burbuja inmobiliaria” (Cb) es la relación entre el valor tasado (T) y el valor escriturado (V) Cb = (T – V) / V Más está en el 21% y su Índice del Optimismo“índice del optimismo” (Op) es la relación entre el precio que se espera obtener en la venta de una vivienda con el que se acaba pagando en la transacción o dicho de otra manera la relación entre el precio (P) y el valor (V) de lo más nuestro, nuestra casa. Op = (P – V) / V Más en el 37% pero veremos que significa esta diferencia en el siguiente grupo.
El tercer grupo de provincias es el que tiene un índice del Optimismo“índice del optimismo” (Op) es la relación entre el precio que se espera obtener en la venta de una vivienda con el que se acaba pagando en la transacción o dicho de otra manera la relación entre el precio (P) y el valor (V) de lo más nuestro, nuestra casa. Op = (P – V) / V Más superior al 40%, en color rojo, tales como: Albacete, Ávila, Badajoz, Burgos, Cáceres, Ciudad Real, La Coruña, Cuenca, Jaén, León, Lugo, Orense, Palencia, Pontevedra, Salamanca, Segovia, Soria, Teruel, y Zamora, que no son pocas (el 40%) todas ellas presuntas sospechosas de pago en B de más de un 20% del valor de la vivienda.
En un próximo articulo vamos a indicar cuanto se paga en B en cada provincia, presuntamente.
En el último grupo tenemos las provincias con un Índice del Optimismo“índice del optimismo” (Op) es la relación entre el precio que se espera obtener en la venta de una vivienda con el que se acaba pagando en la transacción o dicho de otra manera la relación entre el precio (P) y el valor (V) de lo más nuestro, nuestra casa. Op = (P – V) / V Más negativo como son Baleares y Las Palmas donde debe proliferar presuntamente el timo de la estampita, pues se oferta la vivienda por debajo del precio de mercado, como ya se indicó en los casos de estafa descubiertos recientemente.
He aquí los valores:
| Provincia | Op | Cb | Ahorro |
|---|---|---|---|
| España | 20,60% | -7,16% | -27,16% |
| Araba/Álava | 24,22% | -7,96% | -27,96 |
| Albacete | 43,62% | 16,19% | -3,81% |
| Alacant/Alicante | 10,78% | -7,03% | -27,03% |
| Almeria | 23,33% | -0,94% | -20,94% |
| Ávila | 41,16% | 20,46% | 0,46% |
| Badajoz | 50,00% | 29,91% | 9,91% |
| Balears (Illes) | -2,35% | -13,62% | -33,62% |
| Barcelona | 24,37% | 0,98% | -19,02% |
| Burgos | 41,71% | 16,16% | -3,84% |
| Cáceres | 53,32% | 29,51% | 9,51% |
| Cádiz | 19,32% | 11,56% | -8,44% |
| Castellón | 25,04% | 5,33% | -14,67% |
| Ciudad Real | 41,91% | 20,24% | 0,24% |
| Córdoba | 33,97% | 1,17% | -18,83% |
| Coruña (A) | 45,47% | 17,93% | -2,07% |
| Cuenca | 49,81% | 26,55% | 6,55% |
| Girona | 19,70% | -0,37% | -20,37% |
| Granada | 37,24% | 4,61% | -15,39% |
| Guadalajara | 36,89% | 21,00% | 1% |
| Guipuzkoa | 8,68% | -28,39% | -48,39% |
| Huelva | 27,38% | 17,83% | -2,17% |
| Jaén | 49,51% | 27,17% | 7,17% |
| León | 51,90% | 25,78% | 5,78% |
| Lleida | 31,46% | 12,54% | -7,46% |
| Rioja (La) | 29,91% | -10,18% | -30,18% |
| Lugo | 45,87% | ND | ND |
| Madrid | 12,92% | -1,80% | -21,80% |
| Málaga | 15,30% | -8,69% | -28,69% |
| Murcia | 27,78% | 7,62% | -12,38% |
| Navarra | 17,90% | -33,26% | -53,26% |
| Ourense | 57,53% | ||
| Asturias | 32,90% | 6,68% | -13,32% |
| Palencia | 57,71% | 39,30% | 19,30% |
| Palmas (Las) | -9,38% | -26,77% | -46,77% |
| Pontevedra | 41,00% | 13,69% | -6,31% |
| Salamanca | 48,23% | 22,88% | 2,88% |
| Santa Cruz de Tenerife | 1,93% | -14,57% | -34,57% |
| Cantabria | 30,10% | 8,18% | -11,82% |
| Segovia | 51,33% | 34,44% | 14,44% |
| Sevilla | 31,45% | 13,63% | -6,37% |
| Soria | 42,13% | ||
| Tarragona | 33,55% | 16,04% | -3,96% |
| Teruel | 50,23% | 22,77% | 2,77% |
| Toledo | 33,69% | 11,35% | -8,65% |
| Valencia | 32,75% | 4,96% | -15,04% |
| Valladolid | 37,61% | 10,33% | -9,67% |
| Bizkaia/Vizcaya | 23,17% | -7,71% | -27,71% |
| Zamora | 54,60% | 35,12% | 15,12% |
| Zaragoza | 29,70% | -3,07% | -23,07% |
| Ceuta | |||
| Melilla |
He introducido un indice de colores tomando
- para el Índice del Optimismo“índice del optimismo” (Op) es la relación entre el precio que se espera obtener en la venta de una vivienda con el que se acaba pagando en la transacción o dicho de otra manera la relación entre el precio (P) y el valor (V) de lo más nuestro, nuestra casa. Op = (P – V) / V Más de 0 a 20 verde > 20 a 40 naranja y mas de 40 o negativo rojo
- Para el Índice de control de la burbuja inmobiliaria“índice de control de la burbuja inmobiliaria” (Cb) es la relación entre el valor tasado (T) y el valor escriturado (V) Cb = (T – V) / V Más de 0 a 8 verde de 8 a 16 naranja y mas de 16 rojo
- He destacado el caso de las Palmas y de Islas Baleares, que tienen un Índice del Optimismo“índice del optimismo” (Op) es la relación entre el precio que se espera obtener en la venta de una vivienda con el que se acaba pagando en la transacción o dicho de otra manera la relación entre el precio (P) y el valor (V) de lo más nuestro, nuestra casa. Op = (P – V) / V Más negativo
Espero vuestros comentarios.
Los nombres de las provincias se fijan por ley. Las provincias de “La Coruña “, “Orense “, “Lérida”, “Gerona”, … no existen. Repito: no existen.