Consideraciones sobre el Índice de Optimismo y el pago en B

Mis amigos me preguntan para que me meto en este lío del Índice del Optimismo“índice del optimismo”  (Op)  es la relación entre el precio que se espera obtener en la venta de una vivienda con el que se acaba pagando en la transacción o dicho de otra manera la relación entre el precio (P) y el valor (V) de lo más nuestro, nuestra casa. Op = (P – V) / V... More con las consideraciones  “particulares” que manifiesto observando datos inmobiliarios de Fotocasa, Idealista, Notario, Ministerio de Fomento y Tinsa. La verdad, …  necesito a diario usar estos datos para mis valoraciones inmobiliarias y necesito conseguir una explicación.

Soy un agente de la propiedad inmobiliaria independiente y realizo valoraciones inmobiliarias a Valor de mercadola cantidad estimada por la cual una propiedad podría ser intercambiada, en la fecha de la valoración, entre un comprador y un vendedor en una transacción en condiciones de plena competencia donde las partes actúan con conocimiento y sin coacción..., principalmente para valoración de activos por herencias, división del condominio (divorcios o separación de bienes) o para operaciones de compraventa. Trabajo a unos 100 km a la redonda de mi oficina, pero no siempre.

Consulto todos esos datos al realizar una valoración y determinar el valor de mercadola cantidad estimada por la cual una propiedad podría ser intercambiada, en la fecha de la valoración, entre un comprador y un vendedor en una transacción en condiciones de plena competencia donde las partes actúan con conocimiento y sin coacción.... Me encuentro con que los valores de Tinsa (tasadora oficial de gran prestigio) y el notariado difieren en algunas provincias entre un +39% y un -28%. Este margen de cerca de 70 puntos sobre cien rompe cualquier regla estadística o consideración técnicas de análisis de error, por tanto, ¿quién define el valor de mercadola cantidad estimada por la cual una propiedad podría ser intercambiada, en la fecha de la valoración, entre un comprador y un vendedor en una transacción en condiciones de plena competencia donde las partes actúan con conocimiento y sin coacción...: Tinsa o Notariado?.

Pues como se ve ni uno ni otro. Veamos estos dos casos:

 

El caso A describe la situación en que el valor de la tasación está por encima del valor escrituradoEl Valor escriturado (Vn) es la media del valor aportado por Notariado en los últimos cuatro trimestres.... More. Vamos a fijarnos en aquellas provincia con un incremento superior al 20% y en la tabla vamos a indicar cual es el Valor especulativoValor especulativo (Ve) es el valor medio entre el valor inicialmente ofertado por el vendedor en el portal inmobiliario y el Valor escriturado (Vn), o bien el Valor Tasado (Vt) si este es mayo que el valor escriturado. Este es el valor que hace que una vivienda esté en el mercado a la venta hasta que el propietario lo baja y se aproxima al Valor escriturado o al Valor tasado.... More (Ve) y cual el Valor no declaradoValor no declarado (Vnd) es el valor medio de la diferencia entre el valor tasado y el valor escriturado Se calcula con los valores medios de un periodo de una año de los valores aportados por Tinsa y Notariado, siempre y cuando el valor de Tinsa sea superior al valor de Notariado. Al valor de Tinsa se le da un margen del + 5% por variaciones de cálculo.... More (Vnd):

Como vemos el top ranking lo tiene Palencia donde “presuntamente” más de un tercio de la venta del inmueble no se declara, siendo optimista.

El caso B describe una situación donde el valor de tasación está por debajo del valor escrituradoEl Valor escriturado (Vn) es la media del valor aportado por Notariado en los últimos cuatro trimestres.... More. Nos fijamos en aquellas que destacan con un Cb inferior a 20 y descartamos el caso de Las Palmas que será estudiada aparte. Aquí en vez de usar el Valor no declaradoValor no declarado (Vnd) es el valor medio de la diferencia entre el valor tasado y el valor escriturado Se calcula con los valores medios de un periodo de una año de los valores aportados por Tinsa y Notariado, siempre y cuando el valor de Tinsa sea superior al valor de Notariado. Al valor de Tinsa se le da un margen del + 5% por variaciones de cálculo.... More (Vnd) usamos otro valor denominado Valor de control bancarioEl Valor de control bancario (Vcb) es el valor medio de la diferencia entre el valor escriturado y el valor tasado, cuando el valor escriturado es mayor que el valor tasado, Al valor tasado se le da un margen de + 10% como variación de cálculo.  ... More (Vcb):

Aquí el top ranking lo tienen los navarricos donde la tasación tira del precio hacia abajo más de un 28% para ¿…?

En el próximo post estudiaremos el caso C que es típico en las Islas.

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