Consideraciones sobre el Índice de Optimismo y el pago en B

Mis amigos me preguntan para que me meto en este lío del Índice del Optimismo con las consideraciones  “particulares” que manifiesto observando datos inmobiliarios de Fotocasa, Idealista, Notario, Ministerio de Fomento y Tinsa. La verdad, …  necesito a diario usar estos datos para mis valoraciones inmobiliarias y necesito conseguir una explicación.

Soy un agente de la propiedad inmobiliaria independiente y realizo valoraciones inmobiliarias a Valor de mercado, principalmente para valoración de activos por herencias, división del condominio (divorcios o separación de bienes) o para operaciones de compraventa. Trabajo a unos 100 km a la redonda de mi oficina, pero no siempre.

Consulto todos esos datos al realizar una valoración y determinar el valor de mercado. Me encuentro con que los valores de Tinsa (tasadora oficial de gran prestigio) y el notariado difieren en algunas provincias entre un +39% y un -28%. Este margen de cerca de 70 puntos sobre cien rompe cualquier regla estadística o consideración técnicas de análisis de error, por tanto, ¿quién define el valor de mercado: Tinsa o Notariado?.

Pues como se ve ni uno ni otro. Veamos estos dos casos:

 

El caso A describe la situación en que el valor de la tasación está por encima del valor escriturado. Vamos a fijarnos en aquellas provincia con un incremento superior al 20% y en la tabla vamos a indicar cual es el Valor especulativo (Ve) y cual el Valor no declarado (Vnd):

Como vemos el top ranking lo tiene Palencia donde “presuntamente” más de un tercio de la venta del inmueble no se declara, siendo optimista.

El caso B describe una situación donde el valor de tasación está por debajo del valor escriturado. Nos fijamos en aquellas que destacan con un Cb inferior a 20 y descartamos el caso de Las Palmas que será estudiada aparte. Aquí en vez de usar el Valor no declarado (Vnd) usamos otro valor denominado Valor de control bancario (Vcb):

Aquí el top ranking lo tienen los navarricos donde la tasación tira del precio hacia abajo más de un 28% para ¿…?

En el próximo post estudiaremos el caso C que es típico en las Islas.

Espero vuestros comentarios

Deja un comentario

Este sitio usa Akismet para reducir el spam. Aprende cómo se procesan los datos de tus comentarios.